“沒有企業(yè)的時代，只有時代的企業(yè)。”
面對當前房地產(chǎn)市場的風云變幻，10月22日，在萬科業(yè)務交流會上，萬科董事會主席郁亮用16個字總結當下房地產(chǎn)行業(yè)：尊重常識、回歸常態(tài)；陣痛之后，仍有機會。
郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)過去幾十年的“黃金發(fā)展”并非常態(tài)，在帶來居住條件改善的同時，其留下的占用過多金融資源等問題如今不得不正視。“房地產(chǎn)已回歸到民生行業(yè)，開發(fā)商需要縮表，即降負債、控杠桿、去金融化?！庇袅练Q。
轉型發(fā)展伴隨著陣痛與煎熬，但郁亮表示，“常識告訴我們，天下沒有‘做完的生意’，只有‘沒做好的生意’。堅持好產(chǎn)品與好服務，圍繞城市與客戶同步發(fā)展，我們仍有巨大的機會?！?/p>
冬天來了誰都冷
10月18日，國家統(tǒng)計局披露今年前9個月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。盡管前三季度累計保持了正增長，但從9月份單月數(shù)據(jù)顯示，多個指標已集體出現(xiàn)下滑。其中，商品房銷售額為15748億元，較去年同期下降約15.8%；銷售面積16139萬平方米，較去年同期下降約13.17%，此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋新開工面積、開發(fā)企業(yè)到位資金額等數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)負增長。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告，2021年以來，土地市場迎來了重點22城“集中供地”新政，市場熱度從上半年高熱轉向三季度“量價齊跌”，在第二輪集中供地新規(guī)之下，溢價率呈現(xiàn)出下行趨勢，尤其是9月份溢價率降至3.9%的歷史低位，流拍率較首輪集中土拍明顯上升。在此影響下，第三季度房企拿地積極性明顯受挫，福州、成都、天津、濟南、青島等多個集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓，金華、嘉興等熱點城市的集中土拍也遇冷，導致第三季度土地流拍現(xiàn)象顯著增多，9月重點城市的土地流拍率已飆升至27%。
萬科也不例外。今年9月，萬科實現(xiàn)合約銷售額361.1億元，較上年同期的545.4億元減少33.8%；今年前9個月，萬科累計實現(xiàn)合約銷售額4791.3億元，上年同期為4927.6億元，同比減少2.8%。
從今年5月份開始，萬科的銷售額增速就進入了負增長區(qū)間。2021年5~8月份，萬科單月實現(xiàn)的合約銷售額與上年同期相比分別增長-6.1%、-7.8%、-12.7%、-36.9%。
“行業(yè)冬天來了，大家都冷?！庇袅琳f。
在郁亮看來，房地產(chǎn)先后經(jīng)歷了土地紅利和金融紅利兩個時期，分別意味著資本市場評價開發(fā)商以土地儲備、PE估值為邏輯?！拔覀冃枰伎?，過去地產(chǎn)行業(yè)所取得的成績中，有多少是我們?yōu)榭蛻籼峁┖卯a(chǎn)品、好服務帶來的，而有多少是金融杠桿帶來的。去杠桿引起的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一。縮表的過程就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，如同縮骨減肥，是一個非常痛苦、煎熬的過程?！庇袅练Q。
而就在這個痛苦以及煎熬的過程中，行業(yè)、企業(yè)都將受到影響。
提及去向尚未明朗的恒大現(xiàn)狀，萬科是否會作出“幫扶”？郁亮表示，“首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。我們會積極想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給我們一些具體的機會，我們會在市場化原則之下去考量?！?/p>
天下沒有“做完的生意”
縮表經(jīng)歷陣痛后，郁亮認為，仍有機會。
交流會上，郁亮以家電及運動服飾行業(yè)為例，指出天下沒有“做完的生意”，只有“沒做好的生意”。
郁亮稱，2008年，家電行業(yè)在下鄉(xiāng)補貼浪潮中啟動大規(guī)模擴張，頭部公司收入年增速一度超過40%。但2012年以后，隨著家電下鄉(xiāng)政策的逐步退坡，一大批家電企業(yè)倒下，產(chǎn)能變成庫存。在行業(yè)陣痛中，也造就了美的、格力、海爾等一批優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出，如今這些企業(yè)通過數(shù)字化改造、品牌研發(fā)提升而迎來新的快速發(fā)展階段。另一方面，國內的服飾品牌也曾經(jīng)歷過門店倒閉潮，如今，經(jīng)歷過縮表后的李寧等企業(yè)正借助“國潮”以及品牌重塑重回增長通道。
“從上述例子可以看到，一個行業(yè)經(jīng)過縮表陣痛后，只要企業(yè)做得好，仍有發(fā)展機會。房地產(chǎn)行業(yè)也有類似的例子?！庇袅练Q。
郁亮表示，“日本房地產(chǎn)行業(yè)在上世紀90年代后出現(xiàn)了很大衰退，但是在這個過程中，也有做得好的企業(yè)例如大和房建。它經(jīng)歷了日本房地產(chǎn)行業(yè)大縮表的過程，但如今已連續(xù)十余年位列世界五百強企業(yè)的300多名。”
而將視野聚焦國內，郁亮認為，國內房企在城市和客戶需求維度方面仍有很多機會。比如，城市更新越來越成為一種趨勢，城市發(fā)展以前只管生產(chǎn)，但現(xiàn)在在生產(chǎn)、生活跟生態(tài)三方面融合。在這個過程中，對項目開發(fā)的要求也更綜合，而不是簡單聚焦開發(fā)某個單一功能。這種變化體現(xiàn)在新城建設、都市圈建設以及軌道物業(yè)綜合體等方面。
此外，郁亮還補充稱，老百姓生活服務方面的需求也存在許多機會?！白罱?jīng)常有客戶反映，物業(yè)管理水平是不是下降了，因為以前看得到保安，現(xiàn)在看不到了。這其實是科技水平發(fā)展提高，高自動化機器取代了人。但隨之而來又出現(xiàn)了新的課題，就是如何讓客戶回家后感到是有溫度的，而不是只看到機器。”郁亮表示，未來這種服務會越來越精細，科技、節(jié)能也要跟人的需要相匹配才行，不能光顧著提高效率。
“每一個值得改進的地方，都是萬科業(yè)務發(fā)展的空間和潛力。從這個角度來看，圍繞城市和客戶同步發(fā)展，我們仍有巨大機會?！庇袅练Q。
（文章來源：貝果財經(jīng)）
