事件
2021 年10 月23 日，為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
評論
試點授權(quán)5 年，短期利空出盡。此前市場已對房地產(chǎn)稅試點推廣有所預(yù)期，主要擔(dān)憂的是房地產(chǎn)稅會在幾十個城市大面積試點，并在幾年內(nèi)全面立法推廣。今日人大常委會會議上的表述為：“本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律?！蔽覀冋J為本次房地產(chǎn)稅試點授權(quán)的落地，以及具體年限的出臺，意味著短期房地產(chǎn)稅相關(guān)利空出盡。預(yù)計房地產(chǎn)稅立法工作或于5 年后進行，全面推廣時間點相較此前市場預(yù)期也會有所推遲。至于具體試點出臺的時間點，我們預(yù)計大概率不會在今年Q4。我們維持此前判斷，認為房地產(chǎn)稅試點工作更可能在新房銷售企穩(wěn)后，在房價上行周期內(nèi)推出。
“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”為確定試點地區(qū)的重要考量，預(yù)計不會大面積試點。全國商品房銷售同比增速自2021 年7 月份以來已經(jīng)連續(xù)三個月為負。9 月份以來，伴隨著恒大事件爆發(fā)，多家房企美元債違約，民營房企發(fā)展信心明顯受到影響，二批次土拍央企和地方國企托底現(xiàn)象明顯。房地產(chǎn)稅對居民購房意愿打擊較大，或影響銷售繼續(xù)下行，并進一步影響房企拿地意愿，三批次土拍或?qū)⒗^續(xù)下行，地方政府的財政壓力會進一步加大。我們預(yù)計本次試點房地產(chǎn)稅的城市數(shù)量將僅限于部分房價漲幅較大的熱點城市，比如上海、深圳、杭州、廣州等，整體數(shù)量或不超過10 個。此外，我們預(yù)計后續(xù)會有更多針對一手房銷售的寬松政策出臺來對沖房地產(chǎn)稅的不利影響。
實施細則地方政府制定，預(yù)計稅率會相對溫和?！皣鴦?wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則?！蔽覀冾A(yù)計試點城市地方政府出臺的稅率不會太高，或可參考上海、重慶的試點稅率(上海稅率0.4-0.6%，重慶稅率0.5-1.2%)。本次試點或在征收范圍上有所調(diào)整。我們預(yù)計本次試點工作或?qū)膶π沦彿空鞫悶橹?，進一步擴大到對存量房征稅，但預(yù)計仍會維持首套房和部分面積免征的特點。
投資建議
房地產(chǎn)稅試點獲得5 年授權(quán)這一決定的落地意味著短期利空出盡，后續(xù)或?qū)⒂懈喾潘烧叱雠_加以對沖。我們?nèi)匀豢春玫禺a(chǎn)板塊Q4 行情。我們認為優(yōu)質(zhì)民營房企未來更有望獲得超額收益，比如融創(chuàng)中國、新城控股。
同時，我們也推薦經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企，比如保利發(fā)展、萬科、建發(fā)國際。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)稅試點城市數(shù)量和征稅力度超預(yù)期；房地產(chǎn)調(diào)控政策改善不及預(yù)期
（文章來源：國金證券）
