核心觀點(diǎn)
2021 年10 月23 日，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。我們預(yù)計(jì)將于2022 年開展試點(diǎn)征收工作，充分總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后再行立法，推出后有望助力房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。1)預(yù)計(jì)各地將在國(guó)務(wù)院制定的總體草案基礎(chǔ)上，因地制宜進(jìn)行細(xì)則落地，包括征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等。2)作為地方稅的一種，試點(diǎn)階段預(yù)計(jì)只針對(duì)城市內(nèi)部房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算征收，不會(huì)跨城聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)。3)試點(diǎn)城市預(yù)計(jì)將優(yōu)先從核心一二線城市中選取，特別是今年上半年市場(chǎng)熱度較高、供求矛盾突出、房?jī)r(jià)漲幅較大、市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的城市，例如深圳、杭州、寧波、南京、蘇州等。
房產(chǎn)稅收入短期難以替代土地出讓收入。據(jù)我們測(cè)算，全年房產(chǎn)稅收入范圍約為0.34~2.27 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)僅占土地出讓收入的4.6%~30.7%。在中性假設(shè)下為1.42 萬(wàn)億元(假設(shè)房產(chǎn)稅稅率為0.8%，整體免征比例為50%)。由于房?jī)r(jià)水平的差異，一線城市平均房產(chǎn)稅收入最高。據(jù)測(cè)算，一/二/三四線城市平均房產(chǎn)稅收入分別為1206/170/51 億元。1)4 個(gè)一線城市：預(yù)估房產(chǎn)稅總計(jì)4825 億元，占預(yù)估全國(guó)房產(chǎn)稅總收入的34%；2)10 個(gè)二線城市代表：總計(jì)1703 億元，占全國(guó)12%；3)12 個(gè)三四線城市代表：總計(jì)617 億元，占全國(guó)4.4%。
房產(chǎn)稅對(duì)居民支出整體影響不大，一線城市人均房產(chǎn)稅稅負(fù)相對(duì)較大。在中性假設(shè)下，2020 年全國(guó)城鎮(zhèn)人均房產(chǎn)稅支出約為1570 元，約占當(dāng)年人均可支配收入的3.58%，比重較低。其中一線城市該比例均值9.4%，深圳高達(dá)13.7%；二線城市3%-8%；三四線城市大多在5%以內(nèi)。
房產(chǎn)稅出臺(tái)可能會(huì)引起市場(chǎng)短期的波動(dòng)，但長(zhǎng)期影響較小。1)短期：對(duì)市場(chǎng)成交帶來一定壓力，隨著成交量的下行，價(jià)格或略有向下波動(dòng)；2)中期：地方財(cái)政收入不再單純依賴賣地，可能帶來地價(jià)下降從而影響房?jī)r(jià)。若房?jī)r(jià)下跌，基于“評(píng)估值”的房產(chǎn)稅會(huì)隨之減少，持房成本降低，對(duì)于中期量?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)判是價(jià)跌量穩(wěn)。3)長(zhǎng)期：對(duì)房?jī)r(jià)不具備決定作用，供求關(guān)系還是影響房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。
房產(chǎn)稅國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：給予地方政府充分授權(quán)，征稅對(duì)市場(chǎng)影響有限。國(guó)際上，房產(chǎn)稅大致可以分為英美模式和日韓模式兩種，英美模式將房產(chǎn)稅的功能定位為籌措財(cái)政收入，而日韓模式除了保證財(cái)政收入外，還兼顧對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的功能。我們對(duì)美國(guó)、日本、韓國(guó)、香港等四個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了分析，綜合來看有以下特點(diǎn)：1)按照評(píng)估值來征稅；2)需制定一些稅收優(yōu)惠，針對(duì)特殊對(duì)象給予一定的稅收減免；3)收入歸屬地方政府，且地方具有充分自主權(quán)；4)稅基確定非常復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式；5)房產(chǎn)稅是為穩(wěn)定市場(chǎng)，擴(kuò)充地方稅源，整體賦稅壓力不大。
投資建議
目前房地產(chǎn)稅處于立法推進(jìn)的關(guān)鍵階段，本次試點(diǎn)擴(kuò)容并穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法具備“里程碑”意義，但總體仍偏謹(jǐn)慎，全國(guó)范圍內(nèi)全面開征仍需要長(zhǎng)時(shí)間循序漸進(jìn)的沉淀。
與十年前開始上海試點(diǎn)的“增量個(gè)人住房房產(chǎn)稅”和重慶試點(diǎn)的“高檔住房房產(chǎn)稅”相比，或?qū)ⅰ按媪總€(gè)人住房”納入到征收體系中。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容短期內(nèi)雖會(huì)對(duì)試點(diǎn)城市的購(gòu)房情緒及地產(chǎn)板塊資本市場(chǎng)投資情緒產(chǎn)生沖擊，但中長(zhǎng)期影響有限，整體利于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展：一方面，有助于抑制投機(jī)性住房需求，符合房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的目標(biāo)；另一方面，在目前樓市、地市較冷的市場(chǎng)環(huán)境下，較為依賴土地出讓金的政府面臨一定的財(cái)政壓力，房產(chǎn)稅或成為補(bǔ)充地方政府財(cái)政收入的一個(gè)來源。我們認(rèn)為在目前地產(chǎn)行業(yè)“政策+基本面”雙重底部的背景下，后續(xù)Q4 通過供需端的政策調(diào)整、信貸政策微調(diào)以對(duì)沖房地產(chǎn)稅短期沖擊的預(yù)期加強(qiáng)，我們?nèi)匀豢春肣4的估值修復(fù)行情。我們建議關(guān)注：1)開發(fā)板塊：金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。2)物業(yè)板塊：碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)。
評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅推出進(jìn)程存在不確定性，長(zhǎng)效機(jī)制建立過程中，其他政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不可控。
（文章來源：中銀國(guó)際證券）
標(biāo)簽： 深度 經(jīng)驗(yàn) 改革 稅改
