銀行房貸的放松，與樓市成交冰凍一樣，并非一夜之間促成的。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，上海不少新盤(pán)開(kāi)盤(pán)之后，雖然被限簽，但在客戶(hù)們沒(méi)有網(wǎng)簽之前，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求客戶(hù)提前交首付款。雖然路勁地產(chǎn)旗下某盤(pán)并沒(méi)有要求客戶(hù)提前上繳首付款，但為了加速回款，路勁地產(chǎn)曾經(jīng)要求客戶(hù)撤銷(xiāo)在某四大行的貸款申請(qǐng)，改去郵儲(chǔ)銀行申請(qǐng)房貸。據(jù)一名在郵儲(chǔ)銀行申請(qǐng)房貸的客戶(hù)反饋，她大半個(gè)月前做的貸款申請(qǐng)，目前還沒(méi)批下來(lái)，郵儲(chǔ)銀行方面的回復(fù)是年底或者明年放款。
想不到，建行成為四大行一手房貸加快審批速度的案例。不僅如此，上海二手房貸也出現(xiàn)放松跡象。10月19日，據(jù)一名中介門(mén)店業(yè)務(wù)員介紹，二手房目前正常放款流程在四五個(gè)月，如果想快，需要多花1-3萬(wàn)元的加急費(fèi)，可以保證在30-45天內(nèi)放款?！?span web="1" target="_blank" data-code="90,BK0475">銀行額度有了，放款速度比以前快一點(diǎn)。”
信貸放松的同時(shí)，上海10月以來(lái)的二手房成交仍然低迷，不少房東談價(jià)空間在擴(kuò)大。比如上海嘉定某盤(pán)，一套原來(lái)開(kāi)價(jià)435萬(wàn)元的房子，成交價(jià)格降到了415萬(wàn)元。
市場(chǎng)博弈仍在繼續(xù)。
一二手房貸出現(xiàn)放松跡象
一邊是上海樓市成交下滑，一邊是房貸放款時(shí)間延長(zhǎng)。樓市流動(dòng)性逐漸收縮，開(kāi)發(fā)商資金面也在惡化。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)電話咨詢(xún)了四大行關(guān)于一手房貸的放款進(jìn)度情況，發(fā)現(xiàn)大部分銀行支行還是以客戶(hù)關(guān)系為基礎(chǔ)，對(duì)于一直有合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商，一手房額度會(huì)準(zhǔn)備得比較充分，放款速度也在加快。目前一手房貸放款也不會(huì)有6個(gè)月這么久。
中行對(duì)一手房客戶(hù)透露的放款時(shí)間直接放到了明年。農(nóng)行浦東支行一名客戶(hù)經(jīng)理表示， “今年一整年基本都是慢的。比如有的銀行確實(shí)留有一定的額度給一手房的，就快。尤其是到年底的時(shí)候，放款速度都差不多”。據(jù)其透露，“銀行與房企合作的項(xiàng)目一般會(huì)放款快一點(diǎn)，每個(gè)支行給到項(xiàng)目的額度不一樣，如果之前商量好了，額度都留給這個(gè)項(xiàng)目了，那放款肯定是快的”。此外，該農(nóng)行支行二手房房貸額度今年已經(jīng)沒(méi)有了。
多個(gè)銀行支行客戶(hù)經(jīng)理均表示，銀行會(huì)與項(xiàng)目約定好一手房貸額度和放款時(shí)間。一手房貸款客戶(hù)交了資料簽合同審批通過(guò)了，后面就跟客戶(hù)關(guān)系不大，轉(zhuǎn)成銀行與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系了；二手房貸款客戶(hù)的條件設(shè)置更多。一般而言，一手貸款是開(kāi)發(fā)商推薦的，二手房貸款客戶(hù)自由度大一些，可以自己去找。
上海一手房客戶(hù)對(duì)房貸放款速度非常關(guān)注，是因?yàn)椴簧夙?xiàng)目的購(gòu)房合同對(duì)放款時(shí)間有各種約束，比如規(guī)定商業(yè)貸款要在2個(gè)月下來(lái)，否則算客戶(hù)違約。這在一些市面上現(xiàn)金流負(fù)面?zhèn)髀勢(shì)^多的開(kāi)發(fā)商身上比較常見(jiàn)，比如佳兆業(yè)(01638.HK)與某央企合作的一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)定房貸3個(gè)月內(nèi)下不來(lái)要交違約金，4個(gè)月內(nèi)下不來(lái)直接沒(méi)收認(rèn)籌金80萬(wàn)。有客戶(hù)質(zhì)疑，如果開(kāi)發(fā)商與合作銀行私下約定4個(gè)月放款，這個(gè)后果該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？
此前上海一手房貸放款時(shí)間普遍在4個(gè)月到半年。很顯然，在開(kāi)發(fā)商對(duì)回款又如此迫切的情況下，客戶(hù)違約風(fēng)險(xiǎn)在擴(kuò)大。如前所述，路勁上海嘉定某盤(pán)客戶(hù)就被開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制要求換貸款銀行，否則超過(guò)合同約定放款時(shí)間就構(gòu)成違約。由此，不難理解為何有的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)“挑客”的情況。上海不少一手房銷(xiāo)售對(duì)于非全款客戶(hù)的態(tài)度屢被買(mǎi)房人詬病。
一手房貸盡管有放松跡象，但目前仍然是個(gè)例，開(kāi)發(fā)商想要在短期內(nèi)加速回款的期望恐怕要落空。工行某支行人員表示，商貸目前還是要4-6 個(gè)月放款周期。
與之相隨的是，二手房貸也有放松跡象。建行某支行客戶(hù)經(jīng)理透露，二手房目前房產(chǎn)證出來(lái)之后2-3個(gè)月可以放款，最近會(huì)稍微快一點(diǎn)。
一名業(yè)內(nèi)人士分析指出，以前一個(gè)月有3萬(wàn)套二手房排隊(duì)放貸，現(xiàn)在一個(gè)月1萬(wàn)套，肯定可以稍微快一點(diǎn)。
樓市流動(dòng)性仍待解
一二手房貸放松背后，是上海最近幾個(gè)月來(lái)的成交低迷。根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，上海成交944套一手房。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間一手房成交面積9萬(wàn)平方米，而去年國(guó)慶長(zhǎng)假一手房成交量為13.1萬(wàn)平方米。
10月18日-10月24日這一周，一手房成交面積23.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加88.8%。很顯然，一二手房貸放松跡象起到了重要的作用。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，近期銀保監(jiān)會(huì)發(fā)聲支持首套房信貸需求，央行方面也對(duì)個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及房貸問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。
盧文曦進(jìn)一步指出，當(dāng)前新房市場(chǎng)受困于供應(yīng)以及簽約速度，一旦問(wèn)題得到解決，成交會(huì)馬上反彈?？傮w來(lái)看，新房受到諸多調(diào)控手段約束，即便有反彈，但成交價(jià)不會(huì)有明顯變化。個(gè)別市區(qū)項(xiàng)目可能還會(huì)有高積分現(xiàn)象，但市場(chǎng)總體而言是有序平穩(wěn)的。
中原地產(chǎn)最近一份信貸研報(bào)顯示，通過(guò)調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州等34個(gè)城市，發(fā)現(xiàn)整體房貸收緊多于放松，放款周期依然很長(zhǎng)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度人民幣貸款增加16.72萬(wàn)億元，同比多增4624億元。分部門(mén)看，住戶(hù)貸款增加6.35萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.63萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加4.72萬(wàn)億元。
對(duì)比2020年前三季度人民幣貸款增加16.26萬(wàn)億元，同比多增2.63萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶(hù)部門(mén)貸款增加6.12萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.53萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加4.6萬(wàn)億元。
如果將居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款約等于是房貸，那么2021年貸款整體只上漲了1200億。以2021年上半年居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款增加3.43萬(wàn)億，2020年上半年居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款增加2.8萬(wàn)億來(lái)計(jì)算，今年上半年房貸相當(dāng)于多漲了6300億。換言之，2021年7-9月的三季度，房貸同比減少放款5100億。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近部分媒體說(shuō)的房貸放松，并沒(méi)有明顯出現(xiàn)，熱點(diǎn)城市整體貸款依然維持之前的緊張程度。他指出，中國(guó)2021年樓市速凍的原因很簡(jiǎn)單，就是房貸全面收緊，放款普遍都在3個(gè)月以上，部分城市甚至需要6個(gè)月以上，導(dǎo)致全國(guó)樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點(diǎn)。
與往年不一樣的是，2021年因?yàn)橐患径刃刨J非常寬松，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量加速放大，二季度持平，三季度信貸全面收緊。歷史上樓市調(diào)整基本都是因?yàn)橄拶?gòu)、限貸出現(xiàn)的緩慢降溫，而2021年則是迅速降溫。
從9月居民戶(hù)中長(zhǎng)期貸款只增加了4680億可見(jiàn)，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于過(guò)去，截至10月10日，全國(guó)房貸額度依然收緊為主。而且2021年整體缺口接近1-2萬(wàn)億房貸，目前大部分城市已經(jīng)積壓3-6個(gè)月的存量交易等待放款。
張大偉預(yù)計(jì)樓市調(diào)整將持續(xù)，特別是如果沒(méi)有降準(zhǔn)降息的政策變化，樓市四季度成交將繼續(xù)萎縮。從各地銀行政策看，有少數(shù)可以用購(gòu)買(mǎi)理財(cái)、保險(xiǎn)獲得輕微利率優(yōu)惠，但這不代表整體市場(chǎng)情況，從10月上旬房貸市場(chǎng)看，基本穩(wěn)定，收緊依然是趨勢(shì)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，經(jīng)過(guò)最近樓市供應(yīng)端與消費(fèi)端各種消息的正面刺激，目前市場(chǎng)情緒稍微好一點(diǎn)，但是大趨勢(shì)還沒(méi)有扭轉(zhuǎn)。最近上海面臨第五次集中推盤(pán)，為了緩解樓市交易的資金壓力，信貸層面也釋放出一些利好，但市場(chǎng)成交是否真正改善，要在11、12月才能看得出來(lái)。他認(rèn)為，上海樓市流動(dòng)性還不能說(shuō)有明顯回暖跡象。
（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
