從去年下半年開始，上海樓市的熱度居高不下，限價(jià)情況下，房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)成交漲勢(shì)難遏。但隨著新房搖號(hào)“積分制”、二手房核驗(yàn)價(jià)和房貸審核“三價(jià)就低”等調(diào)控政策陸續(xù)實(shí)施，上海新房和二手房市場(chǎng)逐步進(jìn)入穩(wěn)定期。
進(jìn)入今年四季度，上海土拍開始提前“入冬”。近日，“上海土地市場(chǎng)”網(wǎng)站發(fā)布公告稱，因地塊規(guī)劃調(diào)整優(yōu)化，第二批集中供地批次中7宗地塊將被終止出讓。由此，上海第二批集中供地地塊總數(shù)量也由27宗縮減至20宗，由于地塊均未達(dá)到競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓門檻，最終全部采取掛牌方式出讓。
上海市部分新盤入圍積分高企現(xiàn)象是否能夠得到緩解？種種調(diào)控對(duì)于上海樓市會(huì)有怎樣的影響？帶著這些疑問(wèn)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者與第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事唐華展開對(duì)話，解讀、把脈未來(lái)上海樓市的具體走向。
積分搖號(hào)緩解“打新熱”
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：今年以來(lái)，復(fù)興瓏御等熱門項(xiàng)目入圍積分很高。以復(fù)興瓏御開盤為例，47套房源最終入圍購(gòu)房人67組，入圍積分高達(dá)112.8分。在你看來(lái)，該項(xiàng)目入圍積分高企的原因有哪些？
唐華：復(fù)興瓏御入圍積分如此之高，最大的因素還是與其產(chǎn)品有關(guān)。例如，復(fù)興瓏御200平方米4房的戶型在上海市中心區(qū)域是比較稀缺的。這個(gè)項(xiàng)目在任何階段銷售，都將會(huì)比較火爆；其次，復(fù)興瓏御所在的黃浦區(qū)新天地是上海浦西最火熱的板塊之一，地理位置十分優(yōu)越，板塊價(jià)值很高；第三，復(fù)興瓏御為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，對(duì)于置換客戶來(lái)說(shuō)格外有吸引力；此外，這批入市的是項(xiàng)目最后一批47套房源，綜合原因促成了項(xiàng)目火爆。
另一方面，復(fù)興瓏御也是這兩年上海市中心大部分項(xiàng)目以及郊區(qū)紅盤的一個(gè)縮影，在供不應(yīng)求的大基本面下，加之不少區(qū)域還存在一二手房倒掛現(xiàn)象，導(dǎo)致一些紅盤項(xiàng)目中簽率非常低。上海市在實(shí)施積分入圍政策后，由于入圍比例普遍只有1︰1.3，入圍積分因而水漲船高，這其實(shí)也是此前低中簽率的另一種表現(xiàn)。當(dāng)然，目前新房入圍比已作出相應(yīng)調(diào)整，這種情況得到了一定緩解。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：日前，上海發(fā)布第四批集中上市的新建商品住房房源，新的積分規(guī)則明確項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比高于入圍比才會(huì)觸發(fā)積分排序規(guī)則，中心城區(qū)項(xiàng)目入圍比有所提高。上述做法是否是對(duì)此前入圍積分過(guò)高的一種調(diào)控？預(yù)計(jì)會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？
唐華：此次上海積分入圍系數(shù)調(diào)整，市區(qū)項(xiàng)目的調(diào)整幅度明顯大于郊區(qū)項(xiàng)目，入圍比例普遍從此前的1︰1.3放寬至1︰2.5。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)將會(huì)是一場(chǎng)心理上的博弈，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)也將并存。
可將調(diào)高入圍比視作在當(dāng)前調(diào)控政策下的一種平衡。由于高積分樓盤的“網(wǎng)紅”效應(yīng)推動(dòng)客戶對(duì)高分的熱烈追逐，伴隨著客戶對(duì)高分渴望度增加，關(guān)于如何獲取高分的方法也成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。入圍比擴(kuò)大后，項(xiàng)目積分才是更真實(shí)體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)的“成績(jī)單”。
總體來(lái)看，影響最多的還是今年仍有意愿在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)的一批購(gòu)房者，因?yàn)檎哒{(diào)整，他們可能不會(huì)愿意太過(guò)“傷筋動(dòng)骨”。而在區(qū)位方面，上海市中心受此影響不大，主要是因?yàn)楣?yīng)量本身就很低，翠湖天地等項(xiàng)目很多人已經(jīng)等了兩三年，大部分心儀該項(xiàng)目的購(gòu)房者還是會(huì)“咬牙”入場(chǎng)；而上海中外環(huán)線的不同板塊分化很大，例如前灘、大虹橋、張江等此前比較火熱的板塊還是很有生命力的。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：“打新”也是今年上海樓市的熱門話題之一，不少有著多年社保和高評(píng)分的“社保巨子”，在這輪“打新熱”中戲份很足。在你看來(lái)，上海出現(xiàn)“打新熱”現(xiàn)狀的關(guān)鍵原因是什么？隨著調(diào)控的不斷推進(jìn)，“打新熱”是否會(huì)逐漸減弱？
唐華：“打新熱”的涌現(xiàn)反映了目前市場(chǎng)供需關(guān)系的不平衡。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
