近日，一則關(guān)于“北京望京某二房東跑路涉案千萬(wàn)，受害者多為大廠程序員”的話題，將長(zhǎng)租公寓推向風(fēng)口浪尖。
據(jù)悉，一位名為張偉的二房東在北京望京板塊，通過從自如等中介手中租來房屋，轉(zhuǎn)手再以低于市場(chǎng)價(jià)20%的價(jià)格出租給租客。前后歷經(jīng)3年之久，張偉通過收取下游年付的租金、月付給上游渠道，以此方式套取資金后跑路。這當(dāng)中，受害者大多以美團(tuán)、阿里、華為等互聯(lián)網(wǎng)員工為主，受害人數(shù)達(dá)200名，涉及金額近千萬(wàn)元。
事件爆發(fā)后，該事件所涉的多家中介公司紛紛發(fā)表聲明，其中自如全額承擔(dān)涉及此事件的50余名相關(guān)租客受到的損失，預(yù)計(jì)超過500余萬(wàn)元。
截至?xí)r代周報(bào)記者發(fā)稿，關(guān)于此次事件進(jìn)展，警方仍在調(diào)查中。
“二房東”跑路并不是新鮮事，也一直是租房市場(chǎng)長(zhǎng)期打擊的亂象，卻又為何屢禁不止？為何張偉一人能在多家中介公司租賃多套房源？張偉作為二房東甚至三房東的角色，進(jìn)行大規(guī)模轉(zhuǎn)租為何沒有中介公司發(fā)現(xiàn)？張偉能夠在望京租房圈布局3年，中介在租房鏈條中是否存在不規(guī)范的行為？
頗多疑點(diǎn)至今還沒有答案。某專注長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該事件看似簡(jiǎn)單，似乎只是一位騙子在其中渾水摸魚，實(shí)行詐騙行為，但背后突顯的是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理難題。
專業(yè)中介緣何一步步失察
在所有質(zhì)疑聲中，“張偉如何能做到一人租下多套房”無(wú)疑是問題的核心和癥結(jié)。
對(duì)此，自如方面回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者表示，一直以來，自如的規(guī)矩就是一個(gè)身份證最多租三套房。而從今年6月開始，張偉利用一家名為“北京山海玄華科技有限公司”的名義租房。
時(shí)代周報(bào)記者通過天眼查了解到，該公司于2021年6月22日成立，法人為李燁，高管為李燁和李玲，并未出現(xiàn)張偉的名字，然而在風(fēng)險(xiǎn)提示一欄卻注明：該公司因登記的住所或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無(wú)法聯(lián)系而被列入企業(yè)經(jīng)營(yíng)異常名錄，這被列為高風(fēng)險(xiǎn)信息。
在今年成立這家公司之前，張偉又是如何能夠在自如租下多套房源并進(jìn)行轉(zhuǎn)租？自如方面表示，案件還在公安機(jī)關(guān)進(jìn)一步調(diào)查之中。
“這個(gè)事件一定有中介的責(zé)任?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，如果是普通房主，有可能會(huì)失察，但作為專業(yè)中介，一次性出租如此多房源給同一人，或者同樣幾個(gè)人，這本身就是一個(gè)值得商榷的事，而實(shí)際上，中介也很容易知道這些租戶的動(dòng)向。
除一人租下多套房源之外，這一事件的另一個(gè)核心疑點(diǎn)為，以自如為代表的運(yùn)營(yíng)方是否有義務(wù)規(guī)避轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的出現(xiàn)？
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師告訴時(shí)代周報(bào)記者，就張偉來說，所承租的房屋都是從自如等中介公司處租賃而來，如果在協(xié)議中確實(shí)約定禁止轉(zhuǎn)租的話，那中介公司是有義務(wù)核實(shí)承租人是否進(jìn)行轉(zhuǎn)租。既然出現(xiàn)了大規(guī)模的轉(zhuǎn)租，就說明中介公司根本沒有進(jìn)行任何形式的審核，并未盡到自己的合同義務(wù)。
“在這個(gè)租房鏈條中，主要是由于中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范，才導(dǎo)致了一系列問題的出現(xiàn)?！蓖跫鸭t認(rèn)為，正常情況下，房主將自己的房子對(duì)外出租，出租給什么樣的人、出租給多少人、有多少周期、是否能轉(zhuǎn)租等都可以進(jìn)行控制和管理。
“中介公司有義務(wù)審核和管理房屋出租過程中的所有環(huán)節(jié)、所有細(xì)節(jié)，包括房屋是否被多次轉(zhuǎn)租、房屋鑰匙是否被更換、房屋使用是否合法等等?！蓖跫鸭t說道。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的失職，似乎已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，然而以自如為代表的品牌已經(jīng)浸淫行業(yè)多年，為何仍然會(huì)出現(xiàn)這樣的錯(cuò)誤？在一位業(yè)內(nèi)人士看來，之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，主要還是由于其中涉及的多數(shù)長(zhǎng)租公寓的性質(zhì)為分散式長(zhǎng)租公寓。
按照運(yùn)營(yíng)類型來分，長(zhǎng)租公寓可分為集中式長(zhǎng)租公寓和分散式長(zhǎng)租公寓兩種類型。集中式長(zhǎng)租公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；分散式長(zhǎng)租公寓則主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。
簡(jiǎn)單來說，分散式長(zhǎng)租公寓多為包租模式，即中介公司向房屋所有者繳納固定租金，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，出租給租客，并且負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，收入來源主要是租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。
“分散式長(zhǎng)租公寓要想取得一定的市場(chǎng)份額，就要大量的獲取房源。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分散式長(zhǎng)租公寓的房源本來就較為分散，大多散落在不同小區(qū)，而以自如為代表的運(yùn)營(yíng)方是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的頭部品牌，手中房源體量較大，這對(duì)于中介的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理提出了極高的要求，“房源那么分散，中介人員怎么能保證那么多房源一定不出問題？”
集中式成主流仍需時(shí)間
在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，最大的“雷”還不是二房東卷錢跑路這種個(gè)別行為，如P2P一般行業(yè)的整體性爆雷才是這一領(lǐng)域的最大亂象。
2015年，國(guó)家開始大力支持住房租賃市場(chǎng)，一時(shí)間風(fēng)口涌現(xiàn)，大量企業(yè)投身于長(zhǎng)租公寓賽道。但因?yàn)椴簧匍L(zhǎng)租公寓企業(yè)收取租金的底層運(yùn)營(yíng)邏輯為“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，由此出現(xiàn)了大批因資金鏈斷裂跑路的企業(yè)。
根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年，有超過50家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；2020年起，爆雷的長(zhǎng)租公寓品牌近百家，其中包括廣受關(guān)注的蛋殼、青客等。
種種亂象背后，行業(yè)開始理性思考，到底什么樣的運(yùn)營(yíng)模式才能相對(duì)穩(wěn)健？
在景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉看來，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的角度來說，集中式長(zhǎng)租公寓與分散式長(zhǎng)租公寓相比，具有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、服務(wù)半徑小等優(yōu)點(diǎn)，可以有效降低成本，利潤(rùn)相對(duì)高，更為穩(wěn)定，“服務(wù)半徑小，動(dòng)態(tài)監(jiān)管就有效果。”同時(shí)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也比重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
目前市面上的主流集中式長(zhǎng)租公寓，多為房企的自有資產(chǎn)，也就是廣義上的重資產(chǎn)模式，由房企進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。除此之外，還有一類集中式長(zhǎng)租公寓，則屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式：業(yè)主將整棟房子委托給中介公司，中介公司只做資產(chǎn)管理，如日常運(yùn)營(yíng)，包括招租、管家服務(wù)等，業(yè)主跟租客直簽。
“可以理解為集中式長(zhǎng)租公寓在其中充當(dāng)物業(yè)的角色，收入來源為管理費(fèi)、租金分成等，付出的成本也只是人員成本?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這類集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)，更多的是日常精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，“主要目的就是輸出品牌?！?/p>
而對(duì)于自如來講，胡景暉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“雖然分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)不直接持有房源，僅充當(dāng)?shù)氖枪芾斫巧荒芩阕鰪V義上的重資產(chǎn)，但因其要對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，同時(shí)對(duì)業(yè)主進(jìn)行剛性兌付，某種意義上，還是屬于二房東模式下的重資產(chǎn)?！?/p>
胡景暉認(rèn)為，未來的住房租賃市場(chǎng)的增量應(yīng)該是以集中式為主，不過這需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間來發(fā)展，“假設(shè)市面上有2億間長(zhǎng)租公寓，其中1.2億為集中式，8000萬(wàn)為分散式，集中式就會(huì)成為主流，但這最少需要10年的時(shí)間?！?/p>
（文章來源：時(shí)代周報(bào)）
