銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部日前聯(lián)合印發(fā)《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》(以下簡稱《意見》)，提出構建要以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提、以多方協(xié)同為保障，構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務體系。
多主體供給、多渠道保障與租購并舉是我國住房制度建設的目標圖景。未來十年國內將會有三分之一的人選擇租房居住，年輕人與進城農村人口將是租房主要群體。租賃住房市場不僅關系到大量城市新市民、青年人的安居生計，更是穩(wěn)定房地產市場的重要力量。按照住房和城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據，今年全國40個城市將新籌集保障性租賃住房240萬套，“十四五”期間共新增保障性租賃住房650萬套(間)。
但無論是擴大租賃住房的增量供給，還是穩(wěn)定租賃住房企業(yè)的存量服務實力，都需要充分的資金支持。按照北京大學課題組的計算，“十四五”期間租賃住房年均投資的資金需求約6000億元，而從存量市場看，目前國內租賃住房企業(yè)完全依賴租金差的盈利模式，租金回報率一般在2%~4%之間，遠低于6%~8%的國際平均水平，很難吊起商業(yè)資本的投資胃口，急需找到新的金融支持管道以走出負重困境。
租賃住房金融模式主要有債權融資(包括銀行信貸和債券發(fā)行)、股權融資(包括IPO上市融資與風險資本融資)、資產證券化(包括資產支持型證券、商業(yè)房地產抵押貸款支持債券和資產支持票據)以及房地產信托投資基金(REITs)。目前商業(yè)銀行對租賃住房企業(yè)提供的貸款年利率在4%以上，風險投資資金成本普遍高居12%~18%之間，IPO的融資成本就更高；雖然資產證券化看上去品種不少，但因競爭激烈債券利率被不斷壓低，難以對投資人形成吸引力。另外，目前國內標準的公募REITs并未啟動，且現(xiàn)有制度下，有關類REITs產品存在對投資人和融資企業(yè)雙重征稅問題。
基于以上判斷，國內租賃住房項目與企業(yè)目前主要還是依托債權融資，股權融資、資產證券化以及REITs等融資通道不是過于狹窄，就是還沒有完全打通，而即便是債權融資通道，企業(yè)也遭遇著自身盈利能力弱與融資成本高的巨大約束，其中作為最主要融資工具的銀行信貸更存在著期限錯配的問題，同時以產業(yè)投資基金為核心矩陣的權益性融資未能有效進入，金融支持租賃住房的功能尚未得到充分釋放，需要從行業(yè)制度、融資業(yè)務與具體產品的創(chuàng)新層面進行推動與激勵。
鑒于租賃住房行業(yè)利潤率低、收益周期長以及風險敞口較大形成的商業(yè)銀行介入意愿并不強烈的現(xiàn)實，《意見》也提出支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環(huán)節(jié)提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障，同時提出要加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發(fā)揮政府性融資擔保機構增信支持作用。作為政策工具的延伸，地方政府也可嘗試建立租賃住房發(fā)展風險補償基金，或者建立租賃住房財政專項資金，通過提供直接補助、以獎代補或者財政貼息以及稅收減免等方式降低租賃住房企業(yè)融資成本與風險。
的確，除了回報率低外，租賃住房投資還具有前期投入高、回報期長以及資產整體流動性弱的特點，而REITs的價值主張恰恰是穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及持續(xù)性分紅，且注重長期投資回報，估值邏輯和商業(yè)邏輯應當是與租賃住房項目最為匹配的融資工具。為此，《意見》鼓勵銀行、保險和信托等金融機構在依法合規(guī)、風險可控的前提下參與公募REITs，接下來公募REITs落地與實施過程中也有必要在稅收方面給予REITs較為充分的激勵，即本著稅收中性原則，避免在REITs發(fā)行與投資環(huán)節(jié)的雙重征稅，同時為REITs物業(yè)資產經營和重組期間所涉及的土地增值稅、經營增值稅、所得稅提供一定的稅收優(yōu)惠支持。
(作者系中國市場學會理事、經濟學教授)
（文章來源：證券時報網）
