地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”及“貸款集中度”政策實行一年有余，不少從業(yè)者及行業(yè)內(nèi)專家表示，在住宅地產(chǎn)政策收緊的大環(huán)境下，資本有望流向商業(yè)地產(chǎn)領域。
房地產(chǎn)機構仲量聯(lián)行近日提及，目前已有部分不動產(chǎn)投資和資管企業(yè)將原投住宅的資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領域，尋求城市更新、商辦、康養(yǎng)、長租公寓等標的機會。
“從去年底到今年初，不少房企或資管機構內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)投資部門，都比之前‘有錢’了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)營報》記者表示。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人米陽說，所謂的“有錢”代表企業(yè)愿意在商業(yè)地產(chǎn)領域投入更多資金。
在當前的政策及市場背景下，不少房企面臨住宅業(yè)務收縮的境況。此前有某民營房企區(qū)域負責人對記者表示，目前大部分房企都在“節(jié)流”，重點減人降費。很多公司通過合并架構、賣項目、業(yè)務收縮種種手段大范圍裁員。與此同時，房企內(nèi)部的團隊和業(yè)務又要持續(xù)發(fā)展，一些原本投入住宅開發(fā)領域的資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)投資部門。
此外，記者還獲悉，流入商業(yè)地產(chǎn)領域的資金包括但不限于此前持有住宅相關產(chǎn)品的險資，以及部分與房企相關的私募基金等。
米陽表示，近年來，全國商辦地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的投資比約為1﹕5，且比例較為穩(wěn)定。也正由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)吸引資金量的差異，原投向住宅開發(fā)的資金若有1/5轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，即可為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來翻倍的資源和熱度提升。
商業(yè)地產(chǎn)諸多分類中，城市更新、商辦和長租公寓是相對熱門的投資領域。但就目前的交易落地情況來看，資金真正流入商業(yè)地產(chǎn)投資領域仍需時日。有業(yè)內(nèi)人士表示，在目前的市場背景下，手里待投出的錢變多對于投資人來說或也意味著更大的投資壓力。
以政策導向明確、市場火熱的長租公寓來說，米陽表示：“不少投資人都在很積極看項目，但合適的標的并不是很多?！泵钻栠€表示，在北京，收購或改造長租公寓項目面臨的主要挑戰(zhàn)之一，就是可供改造的標的物普遍售價較高。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，“商改辦”在過去五六年間相當普遍。有了改造成功的諸多先例，現(xiàn)在市場中的項目即便目前經(jīng)營狀況較差，也不會低價處置，而會“按商改辦來賣”，溢價自然水漲船高。而辦公項目收益的穩(wěn)定性遠高于長租公寓，因此諸多本想收購后改造為長租公寓的項目因前期“算不過賬”而流產(chǎn)。
除此之外，仲量聯(lián)行方面的數(shù)據(jù)顯示，住宅開發(fā)利潤率平均在15%以上，甚至高達30%，但當前優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率基本在4%~5%，另類資產(chǎn)或可超過7%。這其中的利潤率落差，對于剛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資機構來說，還需要一定時間周期調(diào)整適應和落地。
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
