2022 年貨幣寬松周期確定，受疫情擴散等外生因素影響，經(jīng)濟壓力加大，房地產(chǎn)政策面臨逐步放松。開年以來，中央多次會議強調(diào)穩(wěn)增長，國內(nèi)貨幣供給和社會融資規(guī)模增速加快，M2 和社會融資增速差收窄，新增住房貸款同比連續(xù)兩個月為負值，2022 年3 月新增住房貸款為7539 億元，同比下降23.79%，新增的流動性目前仍然淤積在金融體系內(nèi)，還未傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟。3 月份新冠疫情再次爆發(fā)產(chǎn)生經(jīng)濟拖累，而房地產(chǎn)行業(yè)對于GDP的貢獻在經(jīng)濟下行壓力較大之時尤為突顯，從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)政策發(fā)展的路徑為：貨幣政策寬松→各地房地產(chǎn)政策逐步放松→中央定調(diào)放松房地產(chǎn)政策，目前國內(nèi)正處于地方房地產(chǎn)政策放松階段，后續(xù)迎來進一步放松的可能性較大。
房地產(chǎn)行情具有極強的政策引導(dǎo)性，頭部房企跑出超額收益往往需要政策和基本面相互配合。觀測以往出現(xiàn)的四輪房地產(chǎn)超額行情，行情期間，政策傳導(dǎo)共性表現(xiàn)為：中央放松貨幣政策→地方房地產(chǎn)政策放松→房地產(chǎn)板塊行情開始→房地產(chǎn)基本面修復(fù)或修復(fù)證偽→房地產(chǎn)政策收緊→房地產(chǎn)行情結(jié)束。
房地產(chǎn)邁入存量空間，行業(yè)內(nèi)部格局頭部效應(yīng)顯著。2008 年以來我國房地產(chǎn)增量放緩，伴隨人口出生率下降和老齡化問題，房地產(chǎn)市場增速逐漸趨于飽和，行業(yè)從增量逐漸轉(zhuǎn)入存量發(fā)展，2017 年-2021 年，龍頭房企市占率總體攀升，在風(fēng)險暴露-出清過程中，央企基本面保持良好發(fā)展，房地產(chǎn)板塊仍有上升空間，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)中央房企。
風(fēng)險提示：地緣政治、疫情延續(xù)等外生拖累經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)基本面持續(xù)惡化，房地產(chǎn)松綁政策不及預(yù)期。
（文章來源：長城證券）
標簽： 貨幣供給 長風(fēng)破浪 專題報告 曲徑通幽
