今天，深圳今年首批次土拍上架出讓?zhuān)渲?，龍湖收獲最豐，拿下龍崗、光明馬田宅地；招商、振業(yè)、天健+深福保+深高新區(qū)投資分獲寶安沙井、光明新湖、坪山宅地。
本次出讓的5宗地，都是小面積宅地。
(資料圖片)
其中光明2宗(一宗為去年流拍地塊)，寶安、龍崗(為去年流拍地塊)、坪山各一宗?？偝鲎屆娣e合計(jì)10.58萬(wàn)㎡，總建面47.48萬(wàn)㎡，(其中，初始建設(shè)公共住房總建筑面積約5.35萬(wàn)平方米)，掛牌起始總價(jià)約65.38億元。
限價(jià)方面，光明上漲幅度最大，上漲4000元/㎡；坪山限價(jià)破“4”，上調(diào)3000元/㎡；寶安沙井地塊也上調(diào)1450元/㎡。
本次參拍的企業(yè)有金茂 、建發(fā) 、深振業(yè)、保利 、華潤(rùn) 、青島海信 、山西星河控股 、中海、招商等近20家房企。報(bào)名最多的是光明兩宗地，各有8家企業(yè)報(bào)名。坪山地塊僅一家企業(yè)報(bào)名。
本次出讓公告繼續(xù)明確普通商品住房的最高銷(xiāo)售限價(jià)，沿用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”“雙限單競(jìng)+搖號(hào)”掛牌出讓方式，以加強(qiáng)房地聯(lián)動(dòng)；繼續(xù)設(shè)置初始建設(shè)無(wú)償移交政府的公共租賃住房或保障性租賃住房，以進(jìn)一步保障公共住房供應(yīng)。
本次第一宗成交地塊坪山G11330-8045宗地，成交總價(jià)15.49億，由天健+深福保+深高新區(qū)以投資掛牌起始價(jià)競(jìng)得。該位于坪山區(qū)碧嶺街道湖清路與新龍路交匯處東北側(cè)，土地用途二類(lèi)居住用地+道路用地，土地面積3.60萬(wàn)㎡，建筑面積14.89萬(wàn)㎡，容積率4.75.限價(jià)4.1萬(wàn)/㎡。
這是本次出讓地塊中面積最大的地塊，也是坪山限價(jià)終于破4萬(wàn)/㎡的地塊，相比去年限價(jià)上漲了3000元/㎡。地塊配套較為完善，周邊新盤(pán)有保利明玥瀾岸(2021年土拍地塊，限價(jià)3.8萬(wàn)/㎡)、佳華沙湖廣場(chǎng)(去年11月開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)3.9萬(wàn)/㎡)。
6家房企競(jìng)拍寶安沙井A301-0602宗地，最終由招商搖號(hào)競(jìng)得，22.18億的最高限價(jià)+20250㎡自持保障性租賃住房。
該地塊限價(jià)4.94萬(wàn)/㎡，位于沙井南環(huán)路與展城路交匯處西南側(cè)，土地用途二類(lèi)居住用地，土地面積2.52萬(wàn)㎡，建筑面積11.19萬(wàn)㎡，容積率4.44.掛牌起始價(jià)19.29億。
地塊周邊有冰雪城、會(huì)展中心等配套，是填海新片區(qū)。地塊周邊有特建發(fā)云海臻府和招商會(huì)展灣雍境花園，云海臻府是2022年9月土拍地塊，限價(jià)4.61萬(wàn)/㎡，目前還未入市；招商會(huì)展灣雍境花園也是去年的土拍地塊，限價(jià)4.79萬(wàn)/㎡，近期剛拿證入市。對(duì)比會(huì)展灣雍境花園，此宗地限價(jià)上調(diào)1450元/㎡。
龍崗G01117-0080宗地，有龍湖、保利和山西星河三家房企爭(zhēng)奪，最終龍湖以總價(jià)6.08億拿下。
該項(xiàng)目位于龍崗街道清悅路和協(xié)力路交匯處西南側(cè)，是去年第四輪土拍的流拍地，限價(jià)不變。土地面積1.04萬(wàn)㎡，建筑面積4.89萬(wàn)㎡，容積率4.7.掛牌起始價(jià)6.03億，普通商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格不高于39500元/㎡(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。
周邊新盤(pán)有信城縉悅府(60萬(wàn)首付網(wǎng)紅盤(pán))、保利勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)都(均價(jià)4.25萬(wàn)/㎡)；二手房則有國(guó)香清林郡和承翰陶源，指導(dǎo)價(jià)3.4-3.8萬(wàn)/㎡左右，但去年底至今，成交量極少。
光明A650-0385宗地，該地塊共有8家房企參與競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。最終由深振業(yè)以10.29億+3000㎡自持保障性租賃住房競(jìng)得。
該地塊位于光明區(qū)新湖街道光輝大道與華裕路交匯處東南側(cè)， 土地用途二類(lèi)居住用地，土地面積1.22萬(wàn)㎡，建筑面積5.50萬(wàn)㎡，容積率4.5.掛牌起始價(jià)8.95億，普通商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格不高于49300元/㎡(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。
光明A629-1340地塊是去年第三批次流拍地，今年回爐，限價(jià)不變。
該宗地一開(kāi)拍就進(jìn)入白熱化階段，迅速達(dá)到17.96億最高限制地價(jià)后，由金地、龍湖、華發(fā)、青島海信、建發(fā)、深業(yè)6家房企進(jìn)入搖號(hào)決勝，最終由龍湖搖號(hào)競(jìng)得。
該地塊土地面積2.20萬(wàn)㎡，建筑面積11.01萬(wàn)㎡，容積率5.0.掛牌起始價(jià)15.62億，普通商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格不高于47200元/㎡(不含室內(nèi)裝修價(jià)格)。
地塊位于光明比較邊緣的地方，周邊環(huán)境和配套提升空間還是很大的，未來(lái)上升空間較大。地塊周邊有新盤(pán)金地明峰府(均價(jià)4.28萬(wàn)/㎡)。
本批次地塊數(shù)量明顯減少，是近兩年供地最少的一批，且均以小面積用地為主，分布在寶安、光明、龍崗、坪山，沒(méi)有深圳市中心區(qū)地塊。
值得注意的是，本批次地塊出讓用途已經(jīng)沒(méi)有可售人才房，全部為普通商品房+保障性住房，其中保障房配比分量較重。
相較于去年土拍，新增的三宗地塊入市最高限價(jià)有不同程度上調(diào)，給發(fā)展商留出更多盈利空間，提高了房企拿地?zé)崆?，政府釋放預(yù)期寬松的積極信號(hào)明顯。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次土地市場(chǎng)充分說(shuō)明地市在復(fù)蘇和小升溫，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)信心回暖的重要體現(xiàn)。
從交易情況來(lái)看，此次深圳5宗土地成功出讓?zhuān)偝山粌r(jià)為72億元，其中成交樓面均價(jià)15165元/平方米，平均溢價(jià)率為10.13%。
此次拍地的企業(yè)，總體上都屬于實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，包括天健、龍湖、深圳振業(yè)、招商蛇口等，此類(lèi)企業(yè)屬于全國(guó)性或區(qū)域型的優(yōu)質(zhì)房企，說(shuō)明當(dāng)前拿地的邏輯并沒(méi)有發(fā)生重大的變化，依然是一些行業(yè)中財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金狀況較好的企業(yè)。
當(dāng)然從拍地中也可以看出三家企業(yè)組成的聯(lián)合體，這也是具有信號(hào)意義的，至少說(shuō)明通過(guò)聯(lián)合體方式的拿地策略又有所增加。
此次部分地塊的溢價(jià)率明顯較高，包括光明區(qū)和寶安區(qū)的三宗地塊，其溢價(jià)率都在15%左右的水平。類(lèi)似溢價(jià)率也充分說(shuō)明，部分熱點(diǎn)地塊的投資拿地?zé)崆槊黠@增加，出現(xiàn)了很多積極的信號(hào)。
當(dāng)前全國(guó)重點(diǎn)城市都出現(xiàn)了土地市場(chǎng)熱度上升的新聞報(bào)道，也從土地市場(chǎng)的角度說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在回暖。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前要客觀看待此類(lèi)土地市場(chǎng)，同時(shí)積極做好相關(guān)的投資拿地工作。
隨著銷(xiāo)售端數(shù)據(jù)的改善，房企實(shí)際上資金狀況是有所改善的。雖然目前資金狀況不能說(shuō)恢復(fù)到多好的水平，但是趨勢(shì)向好，客觀上會(huì)增強(qiáng)房企拿地的動(dòng)力。所以類(lèi)似深圳等城市，屬于非常安全和高能級(jí)的城市，土地市場(chǎng)都是各類(lèi)企業(yè)希望加快進(jìn)入的。
此外，企業(yè)近期要冷靜思考投資拿地的策略。
原因在于，目前房企的拿地策略高度趨同，房企更是需要積極穩(wěn)妥研究此類(lèi)拿地策略，防范“撲空”等問(wèn)題出現(xiàn)。同時(shí)也要更加主動(dòng)研究各個(gè)城市的供地情況，更好研判二季度的投資拿地策略。
對(duì)于深圳的本輪土拍，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為有三個(gè)亮點(diǎn)：
一是龍湖分別以搖號(hào)(15%溢價(jià))和近乎底價(jià)分別獲得光明馬田和龍崗地塊，顯示隨著修復(fù)優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)負(fù)債表，以及市場(chǎng)企穩(wěn)，龍湖等龍頭民企趨于穩(wěn)定，開(kāi)始拿地補(bǔ)庫(kù)存；
二是整體溢價(jià)率達(dá)到10%，兩位數(shù)的溢價(jià)率是近期較高的水平，一方面顯示底價(jià)合理，另一方面顯示房企補(bǔ)庫(kù)存。均為外圍地塊的情況下，能獲得10%的溢價(jià)率難能可貴；
三是部分流拍地塊回爐重出讓?zhuān)コ?jìng)自持，但價(jià)格不變的基礎(chǔ)上，競(jìng)至頂價(jià)，成功出讓?zhuān)@示市場(chǎng)預(yù)期有一定的好轉(zhuǎn)。
可以看出，深圳本次土拍繼續(xù)堅(jiān)持小步快跑，避免流拍，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的出讓原則。
5宗地出讓為歷次土拍最少的一輪，體現(xiàn)了當(dāng)前土地市場(chǎng)依舊較為疲弱，背后的原因則是開(kāi)發(fā)商拿地的積極性還有待提升。為了降低流拍率，避免沖擊市場(chǎng)預(yù)期，減少供地宗數(shù)，并提前與開(kāi)發(fā)商勾地以確定拿地意向，避免流拍。
3月份，深圳新房成交規(guī)模與去年年均水平差不多，低于預(yù)期，多數(shù)新開(kāi)盤(pán)去化率不及預(yù)期，僅個(gè)別盤(pán)(比如萬(wàn)科瑧灣悅、北站萬(wàn)象中心)獲得不錯(cuò)去化。
同時(shí)人才房銷(xiāo)售超過(guò)預(yù)期，截至3月29日，深圳今年首批人才住房，共賣(mài)出了3677套房子，這個(gè)數(shù)據(jù)比二月份深圳全月賣(mài)出的新房還要多出600多套。這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地積極性受到?jīng)_擊。
李宇嘉認(rèn)為，深圳后期土拍放量(增加出讓宗數(shù))、溢價(jià)率提升、更多民企參與等，有待新房市場(chǎng)銷(xiāo)售能進(jìn)一步回升，驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商積極補(bǔ)庫(kù)存。在近期新房供應(yīng)明顯增加，庫(kù)存周期攀升至18個(gè)月的情況下，迫切需要市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)一步回升，才能傳遞至土地市場(chǎng)回升。
（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)·e公司）
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