“那么偏的地塊，樓面價(jià)都能拍到5萬多？”“北京土拍現(xiàn)在真這么火？為啥這么火？”五一假期剛結(jié)束，北京土拍的熱鬧就出圈了，連廣州和深圳非房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)友們，也試圖隔著網(wǎng)線一探究竟。
近期北京土拍市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷。先是42家房企圍獵昌平朱辛莊地塊；緊接著8家房企觸頂“雙限”競(jìng)爭(zhēng)通州東小馬地塊；后又有40多家房企意圖拿下豐臺(tái)青塔地塊。
(資料圖片)
前述“樓面價(jià)5萬多”的正是豐臺(tái)青塔地塊，位于北京西四環(huán)外，最終成交樓面價(jià)為5.29萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在這一輪下行周期里，北京土拍市場(chǎng)可以率先回溫，熱門地塊能夠開足馬力，與北京樓市的韌性高度相關(guān)，市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)健。這些因素，給了房企更多的出手籌碼。
即便是在諸多重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售環(huán)比明顯下行的4月，北京新房市場(chǎng)還在持續(xù)釋放暖意，成交量繼續(xù)走高。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，4月北京新房成交量環(huán)比上升11.97%，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“三連升”，新房房?jī)r(jià)的同環(huán)比漲勢(shì)也均有擴(kuò)大。
而且，位列成交榜前茅的新房項(xiàng)目，單價(jià)與總價(jià)并不低，甚至是“相當(dāng)高”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，4月北京新房成交套數(shù)排名第二且成交額排名第一的項(xiàng)目，單價(jià)高達(dá)12萬元/平方米，單套價(jià)格2000萬元起。
與此同時(shí)，那些有市場(chǎng)認(rèn)知度的豪宅項(xiàng)目，也在低調(diào)熱銷。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，北京高端住宅銷量甚至創(chuàng)下了近五年新高。
土拍熱度高漲
剛剛結(jié)束的北京兩場(chǎng)土拍，競(jìng)爭(zhēng)都相當(dāng)激烈，現(xiàn)場(chǎng)舉牌速度飛快，甚至多家房企多次同時(shí)舉牌，兩宗地塊均在開拍后5分鐘內(nèi)迅速觸及地價(jià)上限。
其中，豐臺(tái)青塔區(qū)地塊未拍先火，早在報(bào)名階段就吸引了超過40家房企及聯(lián)合體參與，以致于北京迅速為地塊出讓打上了政策“補(bǔ)丁”。
青塔區(qū)地塊的補(bǔ)充公告里明確要求：“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買。同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）?！?/p>
這被認(rèn)為是北京土拍規(guī)則的全新升級(jí)，對(duì)拿地企業(yè)資格審核的進(jìn)一步收緊。
以頻繁在北京土拍市場(chǎng)“合縱連橫”的中建系為例，此條規(guī)則實(shí)行之后，中建集團(tuán)旗下的中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚便不再能同時(shí)出擊同一地塊，其他房企在搖號(hào)環(huán)節(jié)的中簽率也就順勢(shì)得到了提升。
“這個(gè)規(guī)定就是用在熱門地塊上的，避免出現(xiàn)拿地馬甲或者一個(gè)集團(tuán)多公司參與一塊地，烘托土地市場(chǎng)熱度的現(xiàn)象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示：“因?yàn)楸本┩恋叵迌r(jià)，進(jìn)入搖號(hào)程序的地塊較多，如果一個(gè)集團(tuán)多企業(yè)參與，會(huì)影響公平性?！?/p>
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，北京針對(duì)熱門地塊推出的土拍新規(guī)，其實(shí)是進(jìn)行了“一地一策”的精細(xì)調(diào)控，通過限制競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量，適當(dāng)調(diào)控預(yù)期，防止土地?fù)u號(hào)走向白熱化，為土拍合理降溫。
郭毅提到，不只是中建集團(tuán)旗下的幾家地產(chǎn)公司在影響之列，北京住總和北京城建也屬于同一個(gè)體系，中冶和五礦合并之后，集團(tuán)旗下可能也存在著不同的從事地產(chǎn)開發(fā)的子公司，后續(xù)或都將在同一地塊的競(jìng)拍中有所區(qū)分。
據(jù)張大偉和郭毅預(yù)計(jì)，不只是本次開拍的青塔地塊，北京土地市場(chǎng)熱門地塊以后將會(huì)沿用這個(gè)規(guī)定。
即便后來受制于“禁止同一集團(tuán)成員企業(yè)同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地”的政策補(bǔ)丁，青塔地塊依然吸引了17家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)爭(zhēng)，最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體在搖號(hào)中幸運(yùn)獲得該地塊，樓面價(jià)5.29萬元/平方米，房屋銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬元/平方米。
同時(shí)競(jìng)拍的另一宗地塊也吸引了11家房企及聯(lián)合體報(bào)名。西紅門地塊在競(jìng)拍的短時(shí)間內(nèi)就觸及了地價(jià)上限，在現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)中，龍湖與中海交替舉牌，果斷且迅速，很快便觸及1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限。最終華潤(rùn)+中鐵聯(lián)合體以37.26億元+1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得該宗地，樓面價(jià)4.19萬元/平方米，房屋銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬元/平方米。
對(duì)于北京此番土拍的火熱，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一定程度上也反映了北京樓市的復(fù)蘇之勢(shì)。
新房持續(xù)好勢(shì)頭
“看來只能買老一點(diǎn)、小一點(diǎn)的‘上車房’了?！苯衲甏髮W(xué)畢業(yè)第10年的王燦，在北京市場(chǎng)上遍尋不著合適的新房，只好將置業(yè)目光轉(zhuǎn)向了五環(huán)內(nèi)的二手房。
以王燦近幾年對(duì)北京新房項(xiàng)目的關(guān)注，他越來越意識(shí)到一條普遍規(guī)律：位置好一些的新房，幾乎都是改善項(xiàng)目，甚至是豪宅項(xiàng)目，而且還賣得非常好。
2022年第四批集中供地中，朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外平房鄉(xiāng)一宗土地順利出讓，這塊地位于王燦來京以后常年居住的區(qū)域，他原本以為可以對(duì)即將開發(fā)的新房寄予一些希望。
結(jié)果今年4月下旬的開盤中，該項(xiàng)目單套房屋的總價(jià)750萬元起，且認(rèn)籌階段就已經(jīng)人數(shù)遠(yuǎn)超房屋數(shù)量。
開發(fā)商將排卡數(shù)量限制在1.5倍，按照首付比例的高低決定選房先后順序，后續(xù)即便有再多的客戶，也不再接受了。
該項(xiàng)目戶型從88平方米到170平方米不等，均價(jià)約為8.5萬元，開盤當(dāng)晚的去化率就達(dá)到了90%以上。
王燦的經(jīng)歷并非偶然，北京新房市場(chǎng)的需求確實(shí)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，這也支撐了北京新房市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)。
4月份，北京新房成交量甚至達(dá)到了近半年新高。
據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)，4月北京新房延續(xù)了量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，成交7924套，環(huán)比上升11.97%，成交量實(shí)現(xiàn)“三連升”。
從月均成交水平來看，2023年前4個(gè)月，北京新房平均成交5936套，較2022年同期上升18.54%。
“在多個(gè)重點(diǎn)城市4月樓市成交普遍下滑的背景下，北京新房市場(chǎng)延續(xù)上漲行情，向市場(chǎng)傳遞了一定的積極信號(hào)?！敝T葛找房分析師表示。
價(jià)格方面，在新房成交活躍度穩(wěn)步上升以及主城區(qū)部分高端項(xiàng)目熱銷的帶動(dòng)下，4月北京新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“二連漲”，且同環(huán)比漲幅雙雙走闊。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，北京新房成交均價(jià)為57763元/平方米，環(huán)比上漲10.02%，漲幅較上月擴(kuò)大1.92個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲29.67%，漲幅較上月擴(kuò)大20.11個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，北京高端住宅項(xiàng)目的熱度也在走高，改善型住宅銷量可觀。
“品牌央、國(guó)企在北京新房市場(chǎng)的攬金地位長(zhǎng)期處于靠前之列，如華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等，這與北京市場(chǎng)上高端住宅項(xiàng)目日益?zhèn)涫茏放跤兄^為密切的關(guān)系?！敝T葛找房分析師指出。
4月，北京西城區(qū)二環(huán)內(nèi)一高端住宅項(xiàng)目以86.3億元的總成交額成為冠軍，月度成交量為490套，每平米均價(jià)約為16.55萬元，建筑面積從123平方米到463平方米，粗略估計(jì)，單套總價(jià)最低也要2000萬起。
北京市東城區(qū)緊鄰南二環(huán)的另一個(gè)高端住宅項(xiàng)目成交額位居第二，4月實(shí)現(xiàn)成交額26.02億元，較上月增加約4億元，該項(xiàng)目均價(jià)超過12萬元，單套總價(jià)也超過2000萬元。
而且這個(gè)項(xiàng)目在2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了5次開盤5次熱銷的好成績(jī)，總成交額約為246億元。
另有北京地標(biāo)性高端住宅項(xiàng)目的內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，去年以來，他們超過7000萬元的戶型創(chuàng)下了銷售記錄，今年項(xiàng)目銷售情況也很好。
改善型新房和豪宅項(xiàng)目近兩年為何會(huì)越來越受到熱捧？據(jù)熟悉高端項(xiàng)目的分析人士解析，豪宅對(duì)于高凈值人群來說相當(dāng)于硬通貨，不只是改善居住條件，還可以作為投資品，保值性較高。
“如果生意不穩(wěn)定，真到了急需資金的時(shí)候，高端住宅降降價(jià)會(huì)很好賣，目標(biāo)客戶有實(shí)力迅速滿足房主的資金訴求?！痹撊耸空f。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，當(dāng)前北京購(gòu)房環(huán)境較為寬松，預(yù)計(jì)5月新房成交將以穩(wěn)為主，二季度新房整體成交規(guī)模有望邁上新臺(tái)階。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
標(biāo)簽：
