房企積極搶占五一黃金周，萬科今年的動作猛，假期前半個月，已經(jīng)在微信朋友圈展開廣告攻勢，高調(diào)預(yù)熱在廣州“三盤齊發(fā)”的信息。
這三個樓盤分別是金域曦府、瑧園、朗庭，彼此相距數(shù)百米，屬于荔灣區(qū)的“萬匯天地”，均價在5.5萬元/㎡以上。
2021年開盤的金域曦府，累計吸金已超140億元，銷售進(jìn)入尾聲之際，瑧園、朗庭乘勝追擊，一個選在4月29日開盤，一個在5月1日開放樣板間，抓緊銷售。
(資料圖片僅供參考)
在瑧園開盤前兩天，記者看到售樓處已有不少客戶前來看房?！艾憟@首開2棟貨量約200多套，被提前預(yù)選的已經(jīng)有100多套。”銷售人員表示。
開盤當(dāng)天，瑧園積極促銷，在平日的普惠、簽約折扣之外，再打97折，看房現(xiàn)場人頭攢動。對外宣發(fā)的海報顯示，瑧園首開達(dá)到12億元。
5月4日，萬科公布，五一期間，萬匯天地的成交金額達(dá)20億元。
把握樓市旺季，萬科全力沖刺。
配套成熟
萬匯天地所在地塊，位于廣州荔灣區(qū)花地灣，原屬于廣東國際信托投資公司，后來因債務(wù)危機(jī)，近千畝地塊閑置了30年。
2017年，萬科豪擲551億元拿下“廣信資產(chǎn)包”，涉及廣州主城核心區(qū)域17宗未開發(fā)土地，其中最核心的就是花地灣板塊，包括11宗地。
金域曦府是萬科在花地灣開發(fā)的第一個住宅項目，建面72-110㎡二至三房，3梯6戶，最高46層，一共3096戶。
面向剛需人群，金域曦府一套總價400萬至800萬元，甫一入市就成為荔灣區(qū)網(wǎng)紅盤，躋身廣州新房銷售前五名。
在克爾瑞榜單中，今年1至3月，金域曦府在廣州銷售金額排名第三位，賣了17.3億元。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，該樓盤目前已網(wǎng)簽2591套，去化超83%。
相隔數(shù)百米的瑧園，是42至48層的超高樓層，一共7棟，約1400套房，整體貨值預(yù)計超百億。首推2棟主打大戶型，是建面約110-141㎡的三四房。
該項目地處荔灣老城區(qū)，三個樓盤的共同優(yōu)勢，在于交通便利，周邊多條地鐵在運營，教育、醫(yī)療等資源配套成熟。
區(qū)別在于，瑧園主要面向改善人群，交付標(biāo)準(zhǔn)高，得房率高，且全南向，部分戶型可望一線濱水公園景觀；曦府面向剛改人群；朗庭則位于TOD綜合體旁，享受空中花園、商業(yè)體的配套。
在項目兩公里范圍內(nèi)，商業(yè)包括在建的太古匯、華潤萬象城，以及即將開業(yè)的星河COCO Park、已簽約的山姆會員店等。
花地灣本身也有商業(yè)配套，根據(jù)規(guī)劃，這里將建設(shè)一個約18萬平方米的TOD商業(yè)綜合體。
記者在現(xiàn)場看到，該商業(yè)地塊已經(jīng)動工，還未有明確開業(yè)時間表。據(jù)項目銷售人員稱，花地灣板塊整體配套完全兌現(xiàn)，需要大概10年時間。
樓盤短板
“萬科的這三個盤，能享受它的配套，高密度的硬傷也很明顯?！币晃恢薪槿耸刻岬?。
首先，小區(qū)容積率高達(dá)7.83，加上超高層設(shè)計，可能會帶來壓抑感。而小區(qū)內(nèi)部，金域曦府和瑧園的綠化率分別只有25%、35%，公共活動空間、園林打造方面受限。
其次，是產(chǎn)權(quán)縮水問題。項目產(chǎn)權(quán)從1998年開始算起，目前已縮水25年，到交樓時產(chǎn)權(quán)只剩下43年，到期后業(yè)主需補交地價。
另外，萬科在小區(qū)內(nèi)配建了省實荔灣學(xué)校花地灣校區(qū)，在記者探盤時，萬科置業(yè)顧問把“九年一貫制”作為宣傳賣點，但話術(shù)中未提“直升”，而是承諾“業(yè)主優(yōu)先”。
具體到三個盤，也有各自短板。
金域曦府最大的問題是噪音，“小區(qū)幾乎被公路包圍，噪音大?！币晃豢催^盤的市民表示。
瑧園首層及夾層為公共廁所，周邊樓還有有垃圾房規(guī)劃，低樓層可能會有影響。朗庭的東側(cè)有一個消防站，出警時可能會有噪音。
項目銷售人員稱，目前125㎡的貨量少，僅剩下少數(shù)幾層單位，110㎡剩下單位多位于40層以上單，141㎡的貨量比較充足。
除了上述三個樓盤，銷售人員稱，萬科在花地灣板塊后續(xù)將有多個住宅項目推出。
存量開發(fā)
2022年年報顯示，萬科在廣州共有23個項目，2023年的開發(fā)重點是，廣信資產(chǎn)包以及早期介入的舊改項目。
廣信資產(chǎn)包在2022年開工45.17萬㎡，截至年末仍有土地儲備134.12萬㎡。
2023年，萬科計劃新開工32.61萬㎡，竣工面積21.41萬㎡，整體消化完，仍需要較長周期。
除了花地灣的三個新盤，位于白云區(qū)的萬科·瑧山府、越秀區(qū)的萬科·瑧樾府，同樣來自廣信資產(chǎn)包，二者均為小體量項目，約300多套房，預(yù)計近期開盤。
在舊改方面，萬科的白云金域悅府、萬科城市之光、黃埔新城等，以大盤為主，均已入市，去化速度較快。
2021年底開盤的城市之光，均價5.5萬元/㎡，中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，開盤至今年3月，該項目累計銷售了超180億元。今年5 月加推最后一棟，進(jìn)入清盤階段。
接力的萬科黃埔新城，2022年7月首次開盤，單價最低 2.7萬/㎡起，首開當(dāng)晚賣了1000多套。
今年3月中，項目加推新組團(tuán)，單價3.4萬/㎡，開盤當(dāng)天推售400多套產(chǎn)品，去化率達(dá)到90%。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年萬科在廣州的銷售額為230億元，約占總銷售額的5.5%。
在廣州排名第三位，前兩名是越秀、保利。業(yè)績貢獻(xiàn)主力主要是城市之光、金域曦府、黃埔新城。
（實習(xí)生魏靜哲對本文亦有貢獻(xiàn)）
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
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